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澳门金沙城网上赌场-200万方的迷你版地产IPO今日登场 两个积极迹象出现

2020-01-10 19:15:22

来源:葛石新闻  

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澳门金沙城网上赌场-200万方的迷你版地产IPO今日登场 两个积极迹象出现

澳门金沙城网上赌场,几个小时前,两家中国本土地产商在瑟瑟的楼市秋风与股票下挫中,今日正式挂牌交易。

很有意思的一个特征是,两宗地产IPO,一个可能是本年度土地储备量最大的地产IPO,另一个则可能是本年度土地储备量最小的迷你版地产IPO。

美的置业(3990.HK),土储近4000万平米,满满智慧地产与智能家居概念;

大发地产(6111.HK),土地224万平方米,主攻小而美的‘情景地产’概念。

幸好,历经十年楼市变幻风云,市场上的投资者胃口多变,不再是清一色的‘土储荤宴爱好者’,小清新也能获得一方天地。

而且,对大发地产这样的中小型地产商而言,只要你有能力,估值天花板可以不断给你抬高。

10月11日,大风降温,注定又是进入全球资本历史的一天。这两宗地产IPO,虽然规模不同,概念有别,但是,仍然具有两大看点:

1,上市的天气背景是一样的。毛衣战,降价潮,隔夜与今日美股、港股与A股都在巨幅波动中,投资者的安全需求正在上升。

这种情绪也反映到了两宗IPO的定价中。美的置业与大发地产都以招股区间的下限定价,分别净融资29亿港元与7.4亿港元。

因为难得,所以可贵。大风天里出海,为他们自己,也为整个行业,我们有足够的理由祝福两个船长。

因为,你永远都不会知道,还有多少‘下一个’地产玩家正在身后满怀期待地注视着他们,他们的顺利登陆,将成为‘下一个’勇士出海的理由。

2,两宗IPO,也是对地产商战场布局能力的现状测试。

美的置业高达4000万方的土地储备,分散在全国42个城市的142个项目里,全国二三四线城市多点开花,我们基本上可以说它初步完成了全国化布局。

相比之下,大发地产224万方的土地储备,仅分散在10个城市的29个项目里,而且,这十大城市,全部有一个共性特征:‘长三角区域城市’。我们甚至可以给大发地产下一个结论,环长三角城市地产商。

美的置业的家底与底细,详见一勺言 | 又一只地产概念股接受公测。但是,大发地产却是第一次进入一勺言的报道视野。

与很多人想象的不同,大发地产的成功上市,测试出如今的资本市场并不歧视区域性的地产商,而一味偏爱全国性地产商。如果你城市拓展的结构与质量令人满意,你仍然可以在投资人那里得到你想要的分数。

大发地产的城市家底,清晰显示在这张图上。

从图中可以看出,安庆,温州与芜湖,是土地储备量排名前三的城市。在公司总部位于的上海,大发地产拥有14万土储,其中有近3万方是投资性的自持物业,它将源源不断为公司送来高毛利的租金现金流。

但是,‘长三角特征’只是开始。大发地产在上市招股材料里也点名了四个未来将要进入的网红城市:武汉,西安、广州(八月已进入)与成都(八月已进入)。

这四大城市进入特别名单,显示出大发地产对规模的渴望,也让诸位对大发地产下一步的战场路线图有所预知。

我们甚至可以据此下一个大胆的判断:大发地产的管理层,希望进一步增加它进入城市的含金量,它未来规模增长的战场,将不会是在三四线城市的泥沼里,而将主要是两大战场:

1,长三角城市群;2,二线网红城市。

坦率说,这种路线图在当下棚改货币化熄火、流动性趋紧的背景下,有非常显而易见的好处:

首先,总部放在上海,辐射长三角区域,然后用二线网红城市来创造规模增量,这种结构的好处是对精英人才的吸引力会很大,由于二线城市的地产人才,济济一堂,职业经理人也在当前的楼市背景下,有过剩的迹象,因此它事实上也给大发地产提供了一个更丰裕的人才挑选空间。

其次,当市场上的风险意识增加,购买力变得更加谨慎后,大家最本能的选择,不是去投资外围,不是去投资四线城市,而是会回归到自己最熟悉、潜在市场购买力与银行按揭额度最有保证的底蕴城市。这在市场波动期通常是最安全的策略。

我第一次听到大发地产的名字,已经是两年前的事情了。大发地产,1999年,温商葛和凯创业于温州,后搬至上海,随后起步扩大。目前大发已完成二代接班,由葛和凯之子葛一暘担任大发地产董事会主席。后者乃1983年生人,早年曾在英国留学,2006年以管培生身份加入公司,2015年交接上任。

截止2017年底,大发地产的销售额约为46亿元,中指院的数据显示,今年上半年,大发地产销售额是56亿元。如此规模,堪称迷你版,大发地产真的会满足于此么?

我注意到两个很积极的迹象。

第一,虽然规模现状不大,但是,在这样一个体量内,大发地产依然规划了五条产品线:凯系,欧陆系,融悦系,隽府系与现代系,涵盖首次置业、改善、教育与高端系。

大发高层对产品系的重视与提早布局,可能比一些准千亿房企都还早。产品线,作为扩张神器,我们通常认为它是野心的承载者与代表。

第二,今年年初,前世茂房地产执行董事廖鲁江辞任,加入大发地产,担任执行董事兼首席执行官,负责具体业务。

廖的加入,在大发地产创业班底的董事会里是一抹亮色。上市之后,我们很有机会看到,越来越多的外部职业经理人加入到大发地产,一旦职业经理人与公司老板的规模雄心碰撞,规模只是时间问题。

而下面这张图,也显示出,继续放大土储规模与销售体量,也是客观上的必需。

翻阅招股材料,官方解释是,这是受到不同结算期内不同项目的结算影响。

事实上,这个解释里,也埋伏了大发做大规模的财务驱动力。

项目数不够多,容易造成一个直观结果就是,结算收入的毛利率,会受到单一项目的过分影响,如果结算期内,某一个高价或低价项目结算比重过高,就会客观上造成整体毛利率被单一明星项目‘绑架’的局面,忽高忽低。

如果进入城市与项目数多了,客观上就会熨平这种波动,让你的财报整体平稳。

我想,没有任何投资人是不会欢迎这种局面的。

200万方的迷你版IPO今日登场,但是,小不重要,最重要的是出场本身。

当你站在舞台上,你才拥有竞赛的资格。

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